Das ist die Frage, die viele Marktteilnehmer, Fachleute aber auch Laien beschäftigt. Die Mehrzahl der “Fachleute” sagt: Ja, die Preise werden steigen, weil der Pro-Kopf-Wohnflächenbedarf weiter steigen wird und die Bautätigkeit im Neubaubereich immer weiter zurückzugehen scheint. Das klingt zunächst logisch, daß dann – nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage – bei zunehmender Nachfrage nach Wohraum und abnehmendem Angebot die Preise steigen werden.

Ich denke, man muß hier etwas differenzierter argumentieren. Der Neubaumarkt macht nur einen kleinen Bruchteil (ich meine ca. 3 %) des Bestandsmarktes aus, so daß wesentlich wichtiger für das am Markt vorhandene Angebot die bestehenden Altbauten sind. Das Gros der Immobilien wurde hier bereits in den 60er und 70er Jahren bebaut. Das bedeutet, dass viele Besitzer diese Immobilien in den kommenden Jahren vererben werden. Dies wird zu einem immensen Angebot auf den Märkten für Gebraucht- Immobilien führen. Die Frage ist, welche Nachfrage kann für diese Objekte generiert werden ? Aufgrund der zunächst vielleicht noch zurückgehenden Neubautätigkeit wird die Nachfrage sich evtl. auf Bestandsimmobilien verlagern. Aber die Babyboomer-Generationen sind bereits weitgehend mit Immobilien versorgt; d.h. als Nachfrager werden die geburtenschwachen Jahrgänge auftreten, die zudem in den letzten Jahren im Mittel eher stagnierende Reallöhne hinnehmen mußten. D.h., daß die Kaufkraft hier eher nicht so ausgeprägt ist – zwar wird einiges vererbt werden, aber auf der anderen Seite steigen auch die Lasten für Gesundheitsvorsorge, Rentenvorsorge und Pflege !

Zudem wird ein Preisbestimmender Faktor selten erwähnt – den die angelsächsischen Investoren viel eher als solchen erkannt haben – nämlich das Zinsniveau für langfristige Realkredite ! Die Kreditzinsen steigen zur Zeit (fast 1% im letzten halben Jahr !). Mit jedem Zehntel, das die Zinsen klettern, schrumpft das Budget, das potentielle Kaufinteressenten auf den Kauf und/oder die Modernisierung einer Immobilie verwenden können.

Es ist daher davon auszugehen, daß die Preise in den Ballungsgebieten mit kaufkräftigen Erwerbstätigen auf hohem Niveau stagnieren werden. In den strukturschwachen Gebieten wird der Preisverfall weitergehen. Kleinste Negativmerkmale (auch in den Ballungsgebieten) führen zu immer höheren Preisabschlägen.

50er – 70er-Jahre Immobilien werden im Überangebot auf dem Markt sein und dementsprechend im Mittel nur mit Preisabschlägen zu veräußern sein.

Die Zukunft für die Baubranche liegt eindeutig in der energetisch sinnvollen Altbausanierung bzw. Revitalisierung im Bestand.

Interessant wird die Entwicklung in der Baufinanzierungsbranche werden, wie lange hier der Endverbraucher noch von dem ruinösen und nicht risikoadäquaten Preiskampf der Kreditinstitute profitieren kann. Das ist aber ein Thema für einen gesonderten Artikel – demnächst wieder hier auf Fachwissen-Katalog.de .

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