Kaufoptionsvertrag

Es ist üblich, dass beim Erwerb eines Grundstücks in Spanien zunächst ein Kaufoptionsvertrag („contrato de opción de compra”) geschlossen wird. Darin wird dem Käufer das Recht eingeräumt zu einem bestimmten Kaufpreis bis zu einem bestimmten Termin den Abschluss eines (notariellen) Kaufvertrags verlangen zu können. Hierfür erhält der Käufer ein Kaufoptionsgeld („prima“).
In dem Kaufoptionsvertrag sollte der Kaufpreis, das Kaufoptionsendgeld („Prima“), Angaben über Lasten, eine Frist für die Ausübung des Optionsrechtes. Das Kaufoptionsentgelt („Prima“) ist im Grundsatz auch dann zu zahlen, wenn der Käufer das Optionsrecht nicht ausübt. In dem Kaufoptionsvertrag wird außerdem fast immer eine Strafklausel vereinbart, wonach für den Fall, dass der Kaufvertrag aus Gründen, die der Verkäufer zu vertreten hat, nicht zu Stande kommt, das doppelte des Kaufoptionsendgeldes als Vertragsstrafe zu zahlen ist. Der Verkäufer sollte sich ganz genau überlegen, ob es ihm möglich ist, innerhalb der Optionsfrist dem Käufer Eigentum zu verschaffen. Dies kann z.B. gefährlich sein, wenn er die Immobilie durch Erbschaft erwirbt und sich später herausstellt, dass seine Rechte angegriffen werden.

Abschluss eines rechtswirksamen Kaufvertrag ohne Notar

Im Gegensatz zum deutschen Recht bedarf ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien für seine Rechtswirksamkeit nicht der notariellen Form. Ein Kaufvertrag kann in Spanien sogar mündlich abgeschlossen werden. Gleichwohl ist es sinnvoll, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird, da die Beurkundung Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist.

Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie noch mal veräußern. Wird der 2. Käufer ins Grundbuch eingetragen, geht der 1. Käufer leer aus. Vor der Eintragung können außerdem Gläubiger des Verkäufers in die Immobilie vollstrecken.

Sollte ich mich durch einen Rechtsanwalt beraten lassen?

Anders als in Deutschland ist der Aufgabenkreis eines spanischen Notars sehr eingeschränkt. In der Praxis ist es daher üblich, dass der Erwerber sich durch einen Rechtsanwalt beraten läßt. Der Rechtsanwalt prüft vor einer verbindlichen Unterschrift, ob der Verkäufer Eigentümer der Immobilie ist und ob er befugt ist, die Immobilie zu veräußern. Außerdem prüft er, welche Lasten auf der Immobilie sind und ob die Immobilie die erforderlichen Baugenehmigungen hat. Des weiteren berät der Rechtsanwalt im Hinblick auf die anfallenden Steuern. Dies sind die Mehrwertsteuer („Impuesto sobre el Valor anadido“, kurz „IVA“), die Stempelsteuer (“Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados”), die Grunderwerbssteuer („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“) und die Plus Valia

Hohe spanische Erbschaftssteuer bedenken!

Schon beim Kauf der Immobilie empfiehlt es sich zu berücksichtigen, dass im Erbfall die Erben die hohe spanische Erbschaftssteuer sparen können. Um diese zu vermeiden bzw. zu verringern wird z.B. in der Praxis oft die Immobilie mittels einer spanischen oder deutschen Gesellschaft erworben. Sinnvoll ist es aber auch – auch für den Fall eines Unfalltodes – ein Testament zu errichten. Ein gutes Testament spart den Erben – oft der überlebende Ehepartner – neben Steuern auch überflüssigen Streit in der Familie, z.B. wegen der Pflichtteilsansprüche der Kinder gegen den überlebenden Ehegatten.

Fazit

Beim Erwerb einer Immobilie sollte immer ein spezialisierter Berater hinzu gezogen werden. Wer bei der Beratung spart, legt am Ende oft drauf.

Mehr Informationen finden Sie hier.