Bei geschlossenen Immobilienfonds investiert der Kapitalanleger in Immobilien, die über eine Beteiligungsgeselschaft, meist als Kommanditgesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH & Co. KG) konzipiert, gemanagt werden. In der Regel handelt es sich hierbei um Gewerbeimmobilien, wie Büro- oder Einzelhandels- Logistik aber auch Wohnobjekte im In- und Ausland. Der Anleger ist damit Mitinhaber, also Unternehmer, mit allen Risiken aber auch allen Chancen des Marktes.

Die Immobilien werden in einem Emissionsprospekt dargestellt, was dem Anleger, im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds, eine transparente Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichung der geplanten Investitionssumme der Beteiligung, also z.B. die Kaufpreise der Immobilien, wird der Platzierungszeitraum beendet, das heißt es werden keine weiteren Gelder mehr eingeworben und keine weiteren Anleger angenommen. Die Beteiligung ist voll- oder ausplatziert.

Bei Investitionen im Ausland über einen Immobilienfonds können auch ausländische Rechtsformen genutzt werden. Bevorzugt sind hier USA, Canada, GB, Niederlande, Österreich, Frankreich, Tschechien und Australien. Der Anleger wird Gesellschafter, bei der KG also Kommanditist, sein Risiko ist auf die geleistete Einlage beschränkt. Der Anleger hat allerdings keinen Anspruch auf Rückgabe der Anteile und Auszahlung. Dies wird innerhalb der Gesellschaft durch einen Gesellschafterbeschluss herbeigeführt.
Mittlerweile können Anleger Ihre Anteile über den Zweitmarkt an andere Anleger oder Emissionshäuser noch während der geplanten Laufzeit wieder veräußern. Es besteht
aber keine Garantie. Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage.

Bei geschlossenen Auslandsimmobilienfonds kommt der Anleger in der Regel in den Genuss verschiedener steuerlicher Vergünstigungen durch das sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die dem deutschen Anleger eine vorteilhafte Besteuerung im Investitionsland ermöglichen.

Geschlossene Fonds sind gesetzlich nicht geregelt, es ist allerdings seit dem 1. Juli 2005 durch das BaFin eine Prüfung der Emissionsprospekte erforderlich. Es gibt eine Vielzahl von Emissionshäusern (Anbieter), die in den verschiedenen Bereichen (Immobilien, Schiffe usw.) aktiv sind. In den letzten Jahren ist neben einer stärkeren Regulierung des Marktes, eine Konzentration der Umsätze auf Fondsinitiatoren mit Bankenhintergrund und kapitalstarke Aktiengesellschaften zu beobachten.

Parallel zu dieser Entwicklung, hat die Rechtsprechung die Voraussetzungen und Haftungen für solche Kommanditgesellschaften immer weiter präzisiert und ausgebaut. Wesentlicher Bestandteil ist der Fondsprospekt (Prospekthaftung). Werden die Mindestvoraussetzungen für den Inhalt und die Erstellung eines solchen Prospekts nicht erfüllt, so kommt es, entgegen der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion der beschränkten Haftung, zur Durchgriffshaftung der Initiatoren. Grob gesagt ist die Rechtsfolge, dass die Initiatoren mit ihrem gesamten Privatvermögen für einen verursachten Schaden haften. Diese Änderungen waren notwendig geworden, nachdem immer mehr Anleger durch geschlossene Immobilienfonds geschädigt wurden. Häufig wurden solche Konstruktionen auch für Verlustzuweisungsgesellschaften verwendet. Dabei bestand das Hauptinteresse darin, durch Verlustzuweisungen die persönliche Steuerlast der Kapitalanleger zu reduzieren. Ein Verlust wird entweder durch Kreditzinsen oder hohe Investitionsabschreibungen erreicht. Der Ertrag besteht also vor allem in der Ersparnis von Steuern. Dies wiederum machte die Anlage nur für Spitzenverdiener interessant. Der Gesetzgeber hat dieses Schlupfloch jedoch geschlossen, so dass die Anlageform primär als renditeorientiert zu sehen ist.

Jedes Jahr investierten die Deutschen mehrere Milliarden Euro in geschlossene Immobilienfonds. Sie ist damit der beliebteste Bereich der geschlossenen Beteiligungen. Diese Zahlen belegen die enorme volkswirtschaftliche Bedeutung dieser Investitionsform und die steigende Akzeptanz, insbesondere bei Institutionen und Privatanlegern.