Für viele Wohnungseigentümer ist die Hausverwaltung ein Buch mit sieben Siegeln, für das zwar monatlich bezahlt wird, aber nur einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung in Erscheinung tritt, nachdem vorher womöglich noch eine Nachzahlung beim Hausgeld eingefordert wurde. Dass diese Ansicht zumindest einseitig ist, soll dieser Artikel aufzeigen. Da das Wohnungseigentumsgesetz vorschreibt, dass das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einem Hausverwalter unterstellt werden muss, gibt es grundsätzlich keine Wahlfreiheit. Die WEG darf lediglich entscheiden, ob sie eine Person aus ihren Reihen oder einen externen Verwalter beauftragen möchte. Für den Beschluss ist eine einfache Mehrheit erforderlich, und nach 5 Jahren steht das Thema wieder auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Der bisherige Hausverwalter kann wieder gewählt oder auch ersetzt werden. Die Arbeit der Hausverwaltung wird vom Verwaltervertrag bestimmt, für den bestimmte Inhalte vorgeschrieben sind:

• Vertragspartner
• Gültigkeitsdauer des Vertrages
• Kündigungsmöglichkeiten und -modalitäten
• Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
• Haftung und Haftpflichtversicherung des Verwalters
• Verwaltervergütung
• Erfüllungsort und Gerichtsstand

Im Verantwortungsbereich der Hausverwaltung liegen:

• Hausordnung
• Eigentümerversammlung
• Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümer
• Erhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Abschließen von Feuer- und Haftpflichtversicherungen
• Erstellen von Wirtschaftsplan und Jahresrechnung
• Finanzverwaltung

Die Hausverwaltung wird vom Verwaltungsbeirat unterstützt und kontrolliert, sofern die Eigentümergemeinschaft einen solchen gewählt hat. Die Haftung des Verwalters für alle von ihm zu vertretenden Vermögens- und Vertrauensschäden bleibt davon aber unberührt.

Bevor die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter aus den eigenen Reihen wählt, sollte sie prüfen, ob dieser ausreichende Kenntnisse für das weite Aufgabenspektrum mitbringt, ob er also sowohl die kaufmännische, finanzielle, juristische und technische Verwaltung beherrscht, um sich ordnungsgemäß um das Objekt und die Gelder der Gemeinschaft zu kümmern.

Natürlich gibt es hier auch entsprechende Ausbildungsgänge, die durch Fortbildungen ergänzt werden können. Zwischen 1981 und Mitte 2006 gab es den Ausbildungsberuf des Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, der nun in reformierter Form als Immobilienkaufmann angeboten wird. Diese ausgebildeten Kaufleute können über die Hausverwaltung hinaus auch noch weitere Aufgaben in Verkauf und Vermittlung vom Immobilien und Grundstücken übernehmen.
Wer sich in einen Studiengang zum Bachelor Bau- und Immobilienmanagement oder zum Internationalen Betriebswirt, Fachrichtung Immobilienmanagement einschreibt, kann noch weiter reichende Kenntnisse erwerben.

Wer nach Abschluss der Ausbildung und vielleicht einem ersten Einblick in die Praxis noch weiter lernen möchte, kann folgende zusätzliche Abschlüsse anstreben:

• Immobilienassistent
• Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• Immobilien-Ökonom (GdW)
• Dipl. Wohnungs- und Immobilienwirt
• Master Bau- und Immobilienmanagement
• Geprüften Immobilienfachwirt

Es gibt sie also, die Anforderungen und Ausbildungsmöglichkeiten. Es gibt allerdings keine Kontrolle oder Zugangsbeschränkungen für die Ausübung des Berufs, d.h. jeder kann als Hausverwalter tätig werden. Also muss jede Eigentümergemeinschaft selber prüfen, wer für sie als Hausverwalter in Frage kommt, um nachher keine böse Überraschung zu erleben. Hier ein paar grundlegende Nachweise, die jeder Hausverwalter vorlegen sollte, um überhaupt in die engere Wahl zu kommen:

• polizeiliches Führungszeugnis
• Gewerbezentralregisterauszug
• Befähigungsnachweis
• Referenzen
• Vermögensschadenshaftpflichtversicherung

Bei einem Hausverwaltungsunternehmen mit mehreren Mitarbeitern, das einem Verband angehört und noch dazu zertifizierter Ausbildungsbetrieb für Immobilienkaufleute ist, sind diese Kriterien bereits erfüllt. Denn nicht zuletzt in seiner Rolle als Ausbildungsbetrieb unterliegt das Unternehmen einer starken gesetzlichen Kontrolle und sorgt für die Qualitätsstandards in diesem Berufsbild.

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