Fairvesta: Ratings – Sicherheit für Anleger und Vertrieb.

Fairvesta: Ratings – Sicherheit für Anleger und Vertrieb.

Wer Mit dem Giude Michelin oder dem Gault-Millau Gourmetführer seine Restaurants aussucht, der wird sich darauf verlassen können, das ihm in den mit Michelinsternen und Kochmützen ausgezeichneten Restaurants auch ein Gourmet-Menü serviert wird. Die Enttäuschungen werden sich in sehr engen Grenzen halten – dies erklärt die Beliebtheit dieser Restaurantführer. Ähnliche Auszeichnungen gibt es auch für Qualität und die Performance von Anlageprodukten. Dabei funktionieren Ratings als Wegweiser gerade bei noch nicht breit bekannten Assetklassen, wie z.B. Immobilien-Handelsfonds, die im breiten Publikum noch nicht den ihnen zustehenden Bekanntheitsgrad besitzen.

Das Geschäftsmodell von Immobilien-Handelsfonds beruht auf dem günstigen Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus Sondersituationen, die oftmals weit unter dem üblichen Verkehrswert erworben werden.
Anschließend erfolgt eine Optimierung der Vermietungssituation, eine Beseitigung etwaiger geringfügiger Leerstände, fallweise eine Pinselsanierung oder auch eine behutsame Sanierung wo erforderlich zur Steigerung des Marktwertes und Vermietungspotenziales. Danach erfolgt ein möglichst gewinnbringender Verkauf in möglichst kurzer Zeit.

Die Fairvesta – Unternehmensgruppe ist in diesem Bereich ein spezialisierter Player mit einem Platzierungsvolumen von insgesamt über 100 Mio. € bezogen auf die letzten 5 Jahre, und eines der wenigen Unternehmen dass sich regelmäßig Ratings unterzieht.

Solche unabhängigen Ratings, wie sie z.B. an den einzelnen Unternehmen der Fairvesta vollzogen wurden, berücksichtigen zusätzlich zu der rein quantitativen Analyse der Jahresabschlussdaten auch die qualitativen Kriterien wie z.B. Markt und Produktbeschaffenheit, Management und Leistungsträger sowie die Prozesse. Die zukünftigen Potenziale der Unternehmen, ihres Marktumfeldes und die Fähigleiten des Managements gehen daher stärker in das Ergebnis ein als die Vergangenheitsdaten, da Ratings garundsätzlich zukunftsgerichtet sind. Eine professionelle Rating-Analyse wird im Team mit zertifizierten und langjährig erfahrenen Branchen- und Finanzanalysten erarbeitet.

Die R&S Rating Services AG mit Sitz in München ist einer der deutschen Marktführer für Mittelstandsratings. Sie hatte bereits im vergangenen Jahr sämtliche Beteiligungsunternehmen der Tübinger Fairvesta bewertet und war hier bereits zu einem BBBf+ Urteil – hohe Qualität – gelangt. Im Rahmen einer Nachbewertung wurden aktuell alle bislang angeschafften und teilweise wieder veräußerten Immobilien der einzelnen Fairvesta – Unternehmen wie auch die Performance im Hinblick auf zukünftige Wertsteigerungspotenziale und Mieterträge begutachtet.

In diesem wichtigen Punkt urteilt der Rating-Bericht der R&S Rating Services AG über die Unternehmen der Fairvesta – Unternehmensgruppe: „Fairvesta kauft Immobilien aus Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen. Die Ergebnisse der Bewirtschaftung und die ersten Verkäufe zeigen, dass das Konzept der Fairvesta für die Anleger aufgeht und die prospektierte Performance erreicht und sogar übertroffen wird“, so Hans Loges, Vorstand der R&S Rating Services AG. Dieses Konzept lautet im Einzelnen: mindestens 10 Prozent Mietrendite und Kaufpreise mindestens 30 Prozent unter Verkehrswert sowie Verkauf nach maximal drei Jahren.
Die führende mittelständische Ratingagentur hat daher der Fairvesta vierte und fünfte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG ein „A“ Rating für höchste ausgestellt – eine Beurteilung, die R&S Rating Services bislang nur wenige Male vergeben hat.

Eine unabhängige, umfassende Beurteilung und ein daraus abgeleitetes vertieftes Urteil ist für den Anleger, der erwägt einem Unternehmen seine Ersparnisse zur Mehrung anzuvertrauen, sehr wichtig. So ist es einem Anleger auf der Grundlage eines Ratings bzw. einer umfassenden Analyse möglich, die Prognosen und Renditeaussichten einer Anlageform in ein realistisches Licht zu rücken.
Insbesondere gilt dies für jede Form von zukunftsgerichteten Anlageformen, die eine wesentlich höhere Rendite als lediglich ein Festgelddepot aufweisen, womit systemimmanent aber auch ein grundsätzlich höheres Risiko einhergeht. In diesem Punkt, bei einer realistischen Chancen/Risikoabwägung und bei der Reduzierung von Risiko durch Transparenz und Information, sind Ratings hilfreich:

Der Ratingbericht der R&S Rating Service AG zur Fairvesta liefert hier dem potenziellen Anleger wertvolle Informationen zur aktuellen Situation der Unternehmen. Relevant sind sie gerade weil sie von einer unabhängigen Stelle kommen, die das Unternehmen über mehrere Wochen vollständig durchprüfen konnte. Aus dem Bericht: „Besonders eindrucksvoll ist die in den Geschäftsberichten ausgewiesene Performance, die z. B. Fairvesta zweite bei durchschnittlich 51 Prozent ohne und 62 Prozent mit Berücksichtigung von Verlustzuweisungen bzw. bei Fairvesta dritte 46 und 62 Prozent beträgt. Diese Informationen werden auch den Anlegern gegenüber sehr offen kommuniziert“.

Die Fähigkeiten des Managements eines Unternehmens entscheiden über dessen Zukunft. Daher werden werden auch sie von der Rating Services AG einer strengen Prüfung unterzogen. „Die nachgewiesenen Anlageerfolge in Immobilienprojekte zeigen zudem“ – so der Bericht zur Fairvesta -, „dass das Management nachweislich die vorgesehenen Zahlen in der Objektbeschaffung aufgrund jahrzehntelanger Erfahrung erreichen bzw. übertreffen können.“ „Auch die Ergebnisse bei der Bewirtschaftung und der Realisierung der bisher getätigten Verkäufe bestätigen die Marktzugänge“, lautet hier der Bericht der Rating Services AG. Dabei war die bisherige durchschnittliche Performance über sämtliche Objekte der Fairvesta – Unternehmensgruppe 12,7 Prozent Mietrendite bezogen auf die Gesamtgestehungskosten, also inklusive aller Nebenkosten.

Ratings, die insbesondere die vorhandene Leistungsbilanz eines Fondsinitiators durchleuchten, sind nicht nur für den Anleger, sondern auch im Vertrieb eine wichtige Sache, denn sie reduzieren das Haftungsrisiko und liefern Verkaufsargumente. Abschließend ist anzumerken dass die Landschaft der Anlageprodukte insgesamt von einem regelmäßigen Rating aller angebotenen Produkte nur profitieren könnte.

Autor:
Albert Albrecht
kontakt (@) rothenberg-hh.de

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