Einige spezifische Vorteile der Assetklasse REIT

Die in Deutschland neu eingeführte Anlageklasse REIT (Real Estate Investment Trust) scheint zunächst erklärungsbedürftig. Sie weist bei näherer Betrachtung eine Reihe von spezifischen Eigenheiten und Vorteilen auf, wie sie sonst nicht bei anderen Anlageklassen vorkommen. Grob zusammengefasst sind die Voraussetzungen eines REIT: ein REIT muss seinen Anlageschwerpunkt bei Immobilieninvestitionen und deren Verwaltung haben. Die Untergrenzen für den Anteil der Einkünfte eines REITs aus Immobilien an den gesamten Einkünften und den Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen einer jeweiligen REIT-AG liegen jeweils bei 75 Prozent (nach § 15 Abs. 1 und 2 REITG).

Die vom deutschen Gesetzgeber bewusst anspruchsvollen rechtlichen Voraussetzungen für einen REIT sorgen einerseits für hohe Transparenz in dieser Assetklasse und bilden gleichzeitig eine hohe Qualitätshürde, um nur hochwertige Angebote zuzulassen. Derzeit ist daher nur eine handvoll von Unternehmen in der Lage den hohen Anforderungen eines REITs oder des Vor-REIT Status zu genügen.

Die Prime Office AG mit Sitz in München ist eines dieser Unternehmen. Die Prime Office AG hat einen Investitionsfokus mit hochwertige Büroimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland. Diese Immobilien sind sämtlich langfristig an Mieter mit guter Bonität vermietet. Darüber hinaus verfügt das Portfolio schon heute über eine breite Objekt-, Standort- und Mieterstreuung und soll selektiv um geeignete Büroimmobilien erweitert werden. Aktuell beinhaltet das Portfolio der Prime Office AG bereits 12 Büroimmobilien an zentralen Standorten deutscher Großstädte und Ballungsräume mit einer Gesamt-Nutzfläche von rund 340.000 Quadratmetern. Bei diesen Immobilien handelt es sich um ausgewählte Bürogebäude, die in untergeordnetem Umfang auch über Einzelhandels- oder andere Flächen verfügen. Im jahr 2006 erwirtschafteten die betreffenden Objekte Nettomieteinnahmen in Höhe von insgesamt rund 57 Millionen Euro.

Die in Deutschland neu eingeführte Kategorie REIT unterscheidet sich erheblich von den etablierten Formen der indirekten Immobilienanlage und bietet für den Anleger erhebliche Vorteile:

• Die Anteile von REITs werden als Aktien an Börsen gehandelt – es wird ihnen daher eine größere Fungibilität und Transparenz als z.B. den offenen Immobilienfonds zugeschrieben.
• Die REITs müssen auf Gesellschaftsebene weder Körperschaftsteuer noch Gewerbesteuer bezahlen; sie sind aber verpflichtet, 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende an ihre Aktionäre auszuschütten. Die Besteuerung erfolgt dann ausschließlich bei den Anlegern.
• Aufgrund ihrer Börsennotierung und der hohen Ausschüttungsquote unterliegen die deutschen REIT-Aktiengesellschaften einer intensiven Kontrolle und einer laufenden Bewertung durch den Kapitalmarkt.
• REITs sind nach internationaler Erfahrung in der Regel stärker auf bestimmte Marktsegmente spezialisiert als offene Immobilienfonds.

Der zu erwartende klare Investment-Fokus von REITs bietet einen Transparenzvorteil. So sind in anderen Staaten, in denen REITS bereits länger existieren, klar ausgerichtete REITs am Markt. In Deutschland, zeichnet sich beispielsweise der Fokus der als Vor-REIT registrierten Prime Office AG dadurch aus, dass er die Unternehmensstrategie und Geschäftstätigkeit primär auf hochwertige und architektonisch attraktive Büroimmobilien in guten Lagen („Prime Offices“) fokussiert.

In Deutschland liegt derzeit ein besonderer Vorteil der REITS und Vor-REITS in der so genannten „Exit Tax“. Neben Veräußerungen an REITs sind dadurch auch solche an Vor-REITs begünstigt. Die sogenannte „Exit Tax“ (nach Art. 2 Nr. 1 REIT-Gesetz) ist eine auf drei Jahre, d.h. bis zum 31. Dezember 2009, befristete steuerliche Begünstigung für Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden und Gebäuden an einen REIT, einen Vor-REIT wie die Prime Office AG oder an einen offenen Immobilienfonds.

Wenn diese veräußerte Immobilie mindestens fünf Jahre zum Betriebsvermögen des veräußernden Unternehmens gehört hat, so wird die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Buchwert nur zur Hälfte von der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer erfasst. Mit dieser Regelung sollen Anreize zu einer möglichst schnellen Entfaltung des REIT-Sektors gesetzt werden. Insbesondere wird Unternehmen, die ihre Vermögensbindung in Immobilien dauerhaft reduzieren wollen, ein steuerlich attraktives Ausstiegsinstrument geboten.
Als Erwerber von Immobilien kann z.B. die Prime Office AG damit einen Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht als Vor-REIT bzw. REIT qualifizierten Unternehmen nutzen.

Auch aus Anlegersicht ist die vorgesehene Besteuerung der REITs nicht ohne Bedeutung. Die Erträge eines REIT unterliegen nach § 16 Abs. 1 REITG weder der Körperschaftsteuer noch der Gewerbesteuer (angestrebte Steuertransparenz), sondern werden, soweit ausgeschüttet, lediglich auf Ebene des Anlegers der Besteuerung unterworfen. In den USA sind die REITs dagegen nur insoweit von der Körperschaftsteuer befreit, wie sie aus dem Gewinn Dividenden an ihre Aktionäre ausschütten.

Insofern haben REITs erhebliche spezifische Vorteile gegenüber andern Immobilieninvestments – sowohl im Ankauf von attraktiven Immobilienbeständen durch die „Exit-Tax“, hohe Ausschüttungen und eine sehr hohe Transparenz durch differenzierte gesetzliche Regularien. Dazu kommt die potenziell hohe Fungibilität durch eine Börsennotierung.

Autor:
Albert Albrecht
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