Eindeutig zweideutig, finden Sie nicht? Der Liegenschaftszinssatz selbst befindet sich natürlich nicht in der Krise, höchstens in einem kleinen Zwischentief. Soll er doch demnächst in Kapitalisierungszinssatz umgetauft werden, um dem internationalen Sprachgebrauch durch die neue ImmoWertV besser Rechnung zu tragen. Inhaltlich bleibt alles beim Alten. Der Liegenschaftszinssatz (Kapitalisierungszinssatz) wird auch künftig als der “Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.“ definiert. Der Liegenschaftszinssatz wird bekanntlich durch die lokalen Gutachterausschüsse mittels Auswertung von erfolgten Verkaufstransaktionen abgeleitet.

Da der Liegenschaftszinssatz auch wesentlicher Eingangsfaktor für die Immobilienbewertung durch Immobiliengutachter ist, soll vielmehr eine zukunftsbezogene Prognose über seine Veränderungen versucht werden. In zahlreichen Diskussionen der Immobiliengutachter wird oftmals die Frage aufgeworfen: “Wie wird sich der Liegenschaftszinssatz in der derzeitigen Finanzmarktkrise entwickeln?” Um sich dieser komplexen Fragestellung zu nähern, lohnt zunächst ein Blick auf die allgemeine Immobilienmarktentwicklung. Durch die Finanzkrise ist ein signifikanter Anstieg der Nettoanfangsrenditen zu beobachten, d.h. die Risikobereitschaft der Immobilieninvestoren durch überdurchschnittliche Immobilienkaufpreise auch ein hohes Investitionsrisiko einzugehen, nimmt spürbar ab. Diese, sicherlich nicht ganz freiwillige, Entwicklung wird durch einen deutlich erschwerten Zugang zu Finanzierungsmitteln zusätzlich verstärkt. Die in den vergangenen Jahren teilweise hoch “geleveragten” Finanzierungen sind durch eine restriktive Kreditvergabepolitik der Banken derzeit deutlich eingeschränkt. In der Konsequenz sinken die Eigenkapitalrenditen der Investoren und in deren Folge die gezahlten Kaufpreise.

Folgt man der oben zitierten Definition für den Liegenschaftszinssatz wäre anzunehmen, dass mit steigenden Nettoanfangsrenditen (bzw. fallenden Immobilienkaufpreisen) auch die abgeleiteten Liegenschaftszinssätze steigen müssten. Dies ist jedoch aus zweierlei Gründen bislang noch nicht zu beobachten. 1. Es liegen üblicherweise noch nicht ausreichend auswertbare Kauffälle vor, da das Transaktionsvolumen deutlich abgenommen hat. 2. Bei den wenigen, bislang ausgewerteten Kauffällen ist bislang keine nennenswerte Veränderung im Liegenschaftszinssatz zu erkennen.

Warum? Durch die konsequenten und zügigen Leitzinssenkungen der großen Notenbanken in der Finanzkrise wurden die Refinanzierungskosten für Immobilienfinanzierungen auf einem konstant niedrigen Niveau gehalten. Eine nennenswerte Anzahl von Investoren, die ihre Portfolien unter Druck verkaufen müssten, ist somit nicht entstanden. Es finden lediglich deutlich weniger Transaktionen statt, diese allerdings immer noch zu verhältnismäßig hohen Preisen. Der aus diesen Verkaufstranksaktionen abgeleitete Liegenschaftszinssatz bleibt somit weitgehend konstant. Stärkere Korrekturen, u.a. bei Büroimmobilien, sind vermutlich eher beim Cashflow, also den erzielbaren Mieteinnahmen, zu erwarten. Hier ist der Immobilienmarktzyklus bereits sehr weit fortgeschritten. Die künftige Konjunkturentwicklung wird voraussichtlich zu deutlich steigenden Flächenleerständen und damit Mietpreisreduzierungen und zusätzlichen Incentivierungen führen. Genau wie eine reduzierte Risikobereitschaft der Investoren haben sinkende Cashflows Auswirkungen auf die Kaufpreise von Immobilientransaktionen. Diese sinken im Umfang der rückläufigen Cashflows. Das Verhältnis von Mieteinnahme zu abgeleiteten Verkehrswert – und damit der Liegenschaftszinssatz – bleibt jedoch stabil.

Fazit: Die weitere Entwicklung sollte genau beobachtet werden. Insbesondere ein nachhaltiger Anstieg des Zinsniveaus im Rahmen einer möglichen konjunkturellen Erholung könnte Druck auf die Immobilieneigentümer ausüben, welcher in der Folge Einfluss auf den Liegenschaftszinssatz haben dürfte.